建物の仕様から逆算した土地探しとは？

注文住宅を建てるには土地が見つからないと始まらないと考えて、土地探しに躍起になっている人も少なくないでしょう。そして、ようやく見つけた希望の土地を購入し、ようやく建物の検討段階に入った時に、自身が求める仕様や性能を叶えられない土地だということを知るというケースも。なぜなら、土地には様々なルールや制限がかかっているため、それらをクリアしながら家を建てなければならず、土地購入段階ではそこまで意識が向いていないことが多いからです。

つまり、土地を決めた瞬間にどんな建物を建てられるかが決まるのです。

土地探しをする上で必ず押さえていただきたいポイントが、建物の延床面積が50㎡以上になる土地を選ぶことです。この延床面積50㎡以上というのは、「住宅ローン控除」をはじめとする税制優遇や補助金が受けられるかどうかの分かれ道となるからです。逆を言えば、延床面積50㎡未満の建物は住宅ローン控除などを受けることができません。

なお、延床面積とは家全体の床面積の合計となります。平屋であれば1階分の合計床面積、2階建てであれば1階と2階の床面積の合計が、延床面積となります。また、それぞれの土地には建築のルールとして建ぺい率と容積率が定められています。建ぺい率は敷地面積に対して〇〇％までの建築面積となる建物の新築が可能かどうかを表し、容積率は敷地面積に対して●●％までの延床面積となる建物の新築が可能かどうかを表します。つまり、土地選びの時点で、最大の建築面積および延床面積を割り出すことができるのです。

まずは延床面積50㎡以上の建築が可能な土地かどうかを判断基準に、土地探しをしてみるのもいいかもしれません。ただし、現金で土地を取得したり、新築するケースなど、住宅ローン控除や住まい給付金が使えないことを理解した上で、延床面積50㎡未満の家を建てる（土地を買う）のであれば、決して悪いことではありません。

※令和3年の税制改正で延床面積40㎡以上、50㎡未満の住宅に関しても、住宅ローン控除の対象となるよう要件が緩和されました。ただし、建物の対価に含まれる消費税が10％であること、控除期間のうち合計所得金額が1,000万円を超える年については適用することができません。

低金利時代のいま、全期間固定金利を選ぶ人も多くなりました。全期間固定金利とは、完済まで金利は一定のままで、毎月のローン返済額も基本的に変わることはなく、数あるローン商品のなかでも唯一、返済総額が借入時に分かる金利方式になります。（繰り上げ返済等の利用で、返済額が減る可能性あり）

そんな全期間固定金利の代表格ともいえるのが「フラット35」です。一度は耳にしたことがある人も多いのではないでしょうか？　このフラット35は、延床面積が70㎡以上ないとそもそも利用することができません。こちらも、前項と同様に土地探しの時点である程度の延床面積を算出できるため、フラット35の利用を検討されている方は注意が必要です。

住宅ローン控除適用やフラット35利用に関する延床面積の制限に加えて、もうひとつ大切な数字を覚えておいてください。それは、長期優良住宅の認定基準となる「1の階の床面積40㎡以上」および「延床面積75㎡以上」という数字です。こちらも前項と同様に土地探しの時点で、長期優良住宅の認定が受けられるかどうかがわかります。

長期優良住宅は読んで字のごとく、長期に渡って良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅のことです。国が定めた基準を満たした住宅が、市区町村によって長期優良住宅の認定を受けることとなります。なお、長期優良住宅は不動産取得税や登録免許税、固定資産税などが優遇されるメリットがあります。

しかし、狭小住宅の場合、この「1の階の床面積40㎡以上」がクリアできず、長期優良住宅を断念せざるを得ないケースが多くあります。土地を購入する前や建築会社を選ぶ前に、長期優良住宅が建てられる土地かどうか確認をしておくといいでしょう。

敷地面積によって、認定を受けられる住宅の仕様や、利用できるローンが異なることをご理解いただけましたか？　敷地面積は後から広げることは不可能です。土地探しをする際には、この点にも気を付けながら計画を立てていかれることをオススメします。具体的なご相談をご希望される際には、お気軽にわたしたちアースまでお問い合わせください。土地探しから建築まで、ワンストップでサポートをさせていただきます。