知らないと損！土地探し前に押さえておきたい基本知識5つ

「これから土地探しを始めようと考えている」または「土地探しを始めたものの何もわからず困っている」という人にぜひ知っておいていただきたい基礎知識があります。インターネットで公開されている土地情報や、不動産屋さんで紹介される物件チラシには、たくさんの情報が掲載されてあり、一つひとつの意味を正確に理解することは簡単ではありません。まずは難しく考えず、ここでご紹介する5つのポイントを押さえておけば、専門的な知識をすべて網羅しなくても前に進むことができます。もちろん、より深い知識を養うことは決して悪いことではありませんが、限られた時間のなかで効率よく土地探しを成功させるために最低限の知識について解説していきます。

物件情報に必ず記載されている「建築条件」とは、この土地を購入した場合に建物を建てる建築会社が決められているかどうかを表しています。【建築条件付き】や【建築条件あり】という表示があれば、売主の指定する建築会社と工事請負契約を締結することを前提に土地を購入することとなります。一方、【建築条件なし】や【お好きなハウスメーカーで建てられます】という表示がある場合には、建築会社を自由に選択することができます。【建築条件付き】の土地を購入された場合、わたしたちアースのような建築会社が家づくりのお手伝いをすることは難しくなります。追加の費用を支払って建築条件を外して好きな建築会社で家を建てるケースも稀にありますが、よっぽど気に入った土地でない限りは余分な費用が発生するため、あまり現実的ではありません。すでに建築会社が決まっている場合や、好きな建築会社で家を建てたい場合には、まずは【建築条件】が付いているかどうかを確かめてみましょう。

『建ぺい率』とは敷地に対する「建築物の面積」の割合のことで、敷地を真上から見下ろした時に建物が占めている割合といえばイメージしやすいでしょうか。例えば、敷地60㎡に対して真上から見た時に30㎡の建物があれば、建ぺい率は50％になります。

建築面積30㎡ ÷ 敷地60㎡ × 100% ＝ 建ぺい率50％

つまり、敷地面積に建ぺい率をかけると建物の1つの階の最大面積を導き出すことができます。土地を購入する前に、この土地にはこれぐらいの大きさの建物が建てられるということがわかります。エリアごとに建ぺい率が異なるため、十分注意して確認をしましょう。

『容積率』とは敷地に対する「建築物の延床面積」の割合のことで、敷地に対してすべての階の床面積の合計の割合といえばイメージしやすいでしょうか。例えば、敷地60㎡に対して延床面積120㎡の建物があれば、容積率は200％になります。

建築面積120㎡ ÷ 敷地60㎡ × 100% ＝ 容積率200％

敷地面積に容積率をかけると建物全体の最大床面積を導き出すことができ、容積率によっては2階建てまでしか建てられない等を事前に把握できます。建ぺい率同様、エリアごとに容積率は異なるため、十分注意して確認をしましょう。

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していないと新築することができません。しかし、必ずしも前面道路の幅員が4m以上あるとは限らず、十分な幅を確保できていないケースもしばしば見かけます。その時は自らの土地を後退することで幅員4mを確保し、建築できるようにすることをセットバックといいます。

土地探しをする上で気を付けたいのが、物件情報やチラシに掲載されている敷地面積にセットバックが含まれるかどうかという点。例えば敷地60㎡のなかにセットバック面積10㎡が含まれていれば、有効敷地面積は50㎡となります。前述した「建ぺい率」や「容積率」はセットバック後の有効敷地面積に対する割合となるため、想定よりも建てられる建物が小さくなるといったケースがあります。

また、セットバックとは異なりますが、敷地面積の表示のなかに私道面積を含んでいるケースもありますので、こちらもあわせて注意していただき、建築に使える有効敷地面積はどれぐらいになるかを確認するようにしてください。

最後に、気になる土地が「防火地域」または「準防火地域」どちらに属しているかをご確認ください。防火地域とは建物の密集度が高いエリアや幹線道路沿いなど、火災発生時に被害が広がらないようにするための規制がかかる地域となっています。この規制は、建物の仕様に直接関わってくるため、間取りや性能、工事価格に大きな影響を及ぼします。「準防火地域で一般的に建てられる仕様が、防火地域では難しい」といったこともあるため、事前に十分な確認が必要です。

今回の記事では、土地探しを始める前に押さえておきたい5つのポイントについてご紹介させていただきました。この他にも土地を選択する上で知っておきたい知識や情報はありますが、まずは最低限この5つのポイントを押さえておくと、後悔のない家づくりを実現することができるでしょう。具体的なご相談をご希望される際には、お気軽にわたしたちアースまでお問い合わせください。土地探しから建築まで、ワンストップでサポートをさせていただきます。